家を買う前に必要な諸費用まとめ|思わぬ出費を防ぐため事前に知っておこう!

家を買う前の諸費用まとめ

一生の中で大半の人が1番大きな額の買い物になるマイホーム購入。

土地や建物代の何百万円~何千万円という金額に金銭感覚が麻痺する方も多いはず。

「思ったよりも出費が多いな…」

「こんなことでお金が必要になるとは思わなかった…」

自分が知らないところで契約費用や登記費用など、

数万円~数十万円単位のお金がどんどん必要になってきます。

この記事では、家(一軒家、マンション)を買う前に必要となる諸費用についてまとめています。

  • 諸費用にはどんな種類があるのか
  • どんなことに使われるのか
  • いくらくらいかかるものなのか

全然調べてないな~というアナタ。

ぜひ一度目を通してみてくださいね。

契約費用

契約費用

土地の売買やローンの契約、建物購入時の仲介手数料など、

ただ契約するだけでもお金がかかります。

1つずつ見ていきましょう。

印紙税

不動産で土地を購入した場合などに「売買契約書」を作成します。

この契約書には印紙代が必要になります。

購入する土地の価格によって印紙税は変わりますが、

約1万~6万円あたりが一般的な方が想定すべき印紙代です。

契約金額印紙税
500万~1,000万円1万円
1,000万~5,000万円2万円
5,000万~1億円6万円

消費税

取引する金額が増えれば増えるほど消費税も馬鹿に出来ない金額になります。

特に大きいものは「建物代」に対する消費税です。

土地代は実は消費税はかからない点もポイントですね。

消費税がかかるものとかからないものは別の記事で整理していますので、

興味のある方は読んでみてくださいね。

仲介手数料

仲介手数料

不動産会社から土地や建物を買う場合、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は上限が決められています。

価格仲介手数料
200万以下価格の5%以内
200万~400万価格の4%以内
400万~価格の3%以内

不動産会社との売買は基本的に400万円を超えるので、

以下の計算式で仲介手数料が求められます。

仲介手数料 = (物件価格 × 3% + 6万) × 消費税

2,000万円の土地を買った場合、712,800円もの仲介手数料がかかります。

登記費用

登記費用

家を買うと、様々な登記が必要になります。

これもタダでは出来ません。

登記を設定するたびに費用が発生しますよ。

登録免許税

自分の家を建てた際、家が自分のものであると証明するために、

「土地と建物」に対して所有権の登記をしなければいけません。

これに対して発生するのが「登録免許税」です。

主に家を建てた時に必要になるのが以下の4つ。

  1. 土地の所有権の設定
  2. 建物の売買による所有権の移転
  3. 建物の所有権の保存
  4. 抵当権の設定

土地の所有権の設定

土地の売買を行った際に土地の所有権を移転させる必要があります。

土地の所有権に対する登録免許税の求め方は以下の通りです。

土地の登録免許税 = 固定資産税評価額 × 2%

注意
土地を相続したり、贈与された場合は税率が変わります

建物の売買による所有権の移転

建物を新築または購入した場合、建物に対する所有権を移転する必要があります。

建物の所有権移転に対する登録免許税 = 固定資産税評価額 × 2%

注意
購入した家に自分が住む場合、2020年3月3日まで0.3%の軽減されます

建物の所有権の保存

建物を新築または購入した場合、建物に対する所有権を保存する必要があります。

建物の所有権保存に対する登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%

注意
購入した家に自分が住む場合、2020年3月3日まで0.15%の軽減されます

抵当権の設定

ローンを受ける際、銀行側がもしも返済出来なかった場合に土地や建物を担保にするよ。という権利を設定します。

これを抵当権といい、この設定に対しても登録免許税がかかります。

抵当権の登録免許税 = ローンの借り入れ額 × 0.4%

特定の条件を満たす建物については0.4%→0.1%へ軽減することができます。

新築の場合

  • 自分の住宅として使用する
  • 抵当権の目的となる建物の賃金に関する登記である
  • 登記上の床面積が50㎡以上である
  • 新築後1年以内に登記する

中古の場合

  • 自分の住宅として使用する
  • 抵当権の目的となる建物の賃金に関する登記である
  • 登記上の床面積が50㎡以上である
  • 購入後1年以内に登記する
  • 建築後20年以内(耐火建物の場合は25年)の建物である

司法書士報酬

上記に記載した登記は自分自身で行うことも出来ますが、

大半の方は専門の司法書士に依頼をします。

この際に司法書士に支払うべき「司法書士報酬」というものがあります。

登記の内容・数や依頼する司法書士にもよりますが2~13万円程度と言われています。

ローン関係費用

ローン費用

家を買う場合ほとんどの方は銀行から住宅ローンの融資を受けます。

借りた額に対して利息以外にもたくさん出費があるんです。

その他の細かな手数料も馬鹿にならない金額になるのでしっかりと整理してくださいね。

事務手数料

事務手数料はローンの手続きに対する報酬

メガバンク、地銀、ネット銀行でかなり差があります。

  • メガバンクや地銀は固定金額(2万~5万円)
  • ネット銀行は借入額の約2%

が多いです。

ネット銀行では、事務手数料がかなり高くつきますが、

次に出てくる保証料が無料になっているケースが増えています。

保証料

保証料とは、もしも自分がローンの支払いができなくなった時に、

ローンを肩代わりしてくれる保証会社へ支払うお金です。

支払い方法が2つあり自由に選べます。

保証料の支払いタイプ

  • 一括前払いタイプ
  • 分割後払いタイプ

一括前払いタイプは事前に現金で払う分、分割よりも少し安いです。

分割後払いタイプはローンの金利に0.数%上乗せして返済できる分、

前払いよりは金額は増えますが、一度にお金を払うことなく支払いが出来ます。

ちなみに、ネット銀行では保証料が0円のところが多いですね。

ただし、事務手数料でしっかりと同じ分くらいの金額は取られる仕組みになっています。


肝心の金額部分についてですが、

前払い一括の場合は、100万円単位の保証料が決められています。

私が住宅ローンを組んだ銀行では以下の通り。

返済期間10年15年20年25年30年35年
保証料8,54411,98214,83417,25419,13720,618

35年ローンで3,000万円の融資を受けたなら、72万円ほどかかります。

20,618(保証料) × 35年 = 721,630円

分割後払いの場合、保証料率の審査がありそれに応じてローンの金利に0.数%上乗せされます。

  • 0.2%
  • 0.3%
  • 0.4%

私が融資を受けている銀行では上記3パターンの審査基準があるとのことでした。

35年ローンで3,000万円の融資を受け金利1%だった場合、月々の返済は84,685円。

これが金利1.2%となるため、87,510円に上がります。

つまり、「87,510 – 84,685 = 2,825円」が月々の保証料支払いとなります。

35年ローンなので、420ヶ月払い続けることになり118万ほどかかってしまいます。

2,825円 × 420ヶ月 = 1,186,500円

適合証明手数料

フラット35で住宅ローンを組む場合は、適合証明書を発行する必要があります。

この証明書発行に伴う手数料が発生します。

フラット35では住宅金融支援機構が定める技術基準をクリアしなければなりません。

建物の規模や地域による検査機関が違うので一定ではありませんが、

最大で10万円ほどかかる可能性があると言われています。

火災保険料

住宅ローンの融資を受けた場合、火災保険に入ることを義務付けられています。

期間は最長10年とされていますが、

その後も返済期間中は火災保険に入るようにしている銀行が多いです。

銀行によっては指定された火災保険に入らなければならない場合もあります。

火災保険は、一軒家・マンションで金額が異なりますが、

一軒家であれば年間2万円、マンションなら1万円は予算としてみておきましょう。

地震保険料

火災保険とは違い、強制ではありません。

ただし、昨今の地震災害を受けて入る方が増えてきています。

火災保険とセットで入ることが多く、火災保険の30%~50%が相場と言われています。

補償額に関しても火災保険の半分相当となっています。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険は、住宅ローンを借りる際にほとんどの銀行が加入を条件としている保険です。

略して「団信」などと呼ばれることが多いですね。

団信は、もしも家を買った本人が亡くなった時やガンなどになったとき、

残った住宅ローンの返済分をすべて払ってくれる保険。

基本的に団信では以下2つの場合は保障されています。

  • 死亡時
  • 高度障害時

更に各銀行ごとにいろんなプランが存在しており、

  • ガン
  • 急性心筋梗塞
  • 脳卒中
  • 失業保険

など様々な病気や本人の状態に保険がかけられるようになっています。

これらのプランは金利を上乗せしなければグレードアップ出来ないので、

それに伴う金額の増加が発生します。

例えば、イオン銀行で言えば団信に「ガン保障」をつけると金利が0.1%上乗せ。

ガン保障に加えて、以下7つの保障までつけると0.3%上乗せ。

  • 脳卒中
  • 急性心筋梗塞
  • 高血圧症
  • 糖尿病
  • 慢性腎不全
  • 肝硬変
  • 慢性膵炎

更に0.05%上乗せすると失業信用費用保険までついてきます。

失業保険などは最大で6ヶ月ほどしか返済が0円にはなりませんが、

もしもの時に助かるかもしれませんよね。

団信については、別の記事でも紹介しています。

家を買う前に必要な諸費用まとめ

想像以上に出費ばかりで驚いた方も多いのではないでしょうか?

これらの諸費用は住宅ローンが使用できる前に必要になるものも多いです。

少なくとも100万円ほどは現金で持っておかないと、

「え?いきなりこんな額振り込まないといけないの!?」

といったことが頻繁におきます。

不安な方は、諸費用までローンを組める諸費用ローンや、

住宅ローンと諸費用が一体になったローンを取り扱う銀行も増えているので、

ぜひ検討してください。

ただし、何でもかんでもローンを組むと後々苦しくなるだけ。

オーバーローンにならないように身の丈にあった融資を受けてくださいね。

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